verhuur

In vrijwel elke hypotheekakte voor een woning voor eigen bewoning is een clausule opgenomen, waarin staat dat de woning gedurende de looptijd van de hypotheeklening niet mag worden verhuurd aan derden zonder schriftelijke toestemming van de hypotheekverstrekker. Deze toestemming wordt meestal alleen verleend indien er een diplomatenclausule of leegstandsclausule opgenomen wordt in de huurovereenkomst. Dit geldt uiteraard niet voor woningen die zijn gekocht als belegging met een verhuurhypotheek of beleggingshypotheek. Vanwege het hogere risicoprofiel ligt de rente bij deze hypotheken vaak wel iets hoger, en er kan geen 100% van de woningwaarde gefinancierd worden.

Daarnaast zul je als verhuurder van een appartement na dienen te gaan in de splitsingsakte en de reglementen of je melding moet maken van verhuur bij de Vereniging van Eigenaren. De VvE kan verhuur niet verbieden, maar ze kunnen de verhuurder wel verplichten om de huurder het huishoudelijk reglement te laten ondertekenen.

Ook dien je contact op te nemen met je opstalverzekeraar. Deze dient op de hoogte gebracht te worden dat de woning verhuurd wordt, anders loop je het risico dat eventueel geleden schade niet (volledig) wordt vergoed. Bij gemeubileerde verhuur is het ook verstandig een inboedelverzekering af te sluiten.

Als laatste is voor kamerverhuur is vaak ook nog toestemming van de gemeente. In de meeste grote steden is dit inmiddels steeds lastiger of zelfs helemaal niet meer te verkrijgen, of er moet aan strenge voorwaarden worden voldaan.

Dit is geheel afhankelijk van je eigen strategie en voorkeuren. Afhankelijk van de locatie van de woning en de doelgroep die je voor ogen hebt, kun je ervoor kiezen de woning kaal, gestoffeerd of gemeubileerd verhuren. Een kale woning trekt over het algemeen een minder vermogend, maar wel langer zittend type huurder aan. Een gestoffeerde woning wordt over het algemeen gehuurd door startende, jongere bewoners die vaak na 1 of 2 jaar weer doorstromen naar een koopwoning. Gestoffeerd houdt in dat de woning is voorzien van (liefst harde) vloeren, wandafwerking, raamstoffering en verlichting. Het is belangrijk dat alles in deugdelijke staat is. Gemeubileerd verhuren gebeurt meestal aan expats of ouderen en levert een hogere huurprijs op. Gemeubileerd houdt in dat naast de stoffering ook een volledige inrichting bij de woning is inbegrepen. Dit houdt meer in dan alleen de meubels en witgoed, maar ook een complete keukeninrichting, linnengoed, TV, stofzuiger, strijkplank en strijkbout, planten en indien van toepassing tuinmeubilair. In principe hoeft de huurder alleen koffers met persoonlijke spullen mee hoeft te nemen om te kunnen wonen. Alle inventaris dient deugdelijk te zijn en je dient rekening te houden met afschrijving op deze zaken.

Uiteraard is iedere situatie anders, maar over het algemeen geldt dat een woning bij verhuur aan derden wordt verplaatst van box 1 (inkomen uit werk en woning) naar box 3 (inkomen uit vermogen), op de voorwaarde dat je geen of zeer weinig arbeid verricht met betrekking tot de verhuur en het beheer. In box 3 zijn de huurinkomsten en de potentiële waardestijging van het pand echter onbelast, in tegenstelling tot in box 1. Dit is dus bijzonder gunstig en een belangrijke reden om het beheer uit te besteden aan DPS Properties. Meer informatie hierover vind je op de website van de Belastingdienst.

Bij geen eigen bewoning vervalt het recht op hypotheekrenteaftrek en in box 3 dient er vermogensrendementsbelasting betaald te worden over de (WOZ-)waarde van het pand met aftrek van de hypotheekschuld.

Over het algemeen komt de energie bij gestoffeerde of gemeubileerde verhuur op naam van de nieuwe huurder te staan. Wij kunnen de huurder helpen de energie op zijn of haar naam te zetten. Houd er rekening mee dat tussen twee huurperioden in de energie weer even op jouw naam staat. Als onderdeel van het beheer en het ontzorgen van jou als verhuurder neemt DPS Properties bij gemeubileerde verhuur de energie op onze naam. Het opnemen van de meterstanden en de afrekeningen met huurders nemen we je uit handen. Enkel de korte duur van leegstand tussen twee huren in wordt aan verhuurder doorbelast tegen leegstandstarief. Op deze manier heb je minder administratie en regelwerk bij de verhuur van je woning.

Voorkomen is altijd beter dan genezen. Daarom is het belangrijk dat je verhuurmakelaar altijd een zeer grondige screening op huurders voor je uitvoert. Voordat we de huurovereenkomst opstellen, doen we een antecedenten onderzoek. We doen navraag over de huurder bij verschillende instanties en databases om te zien of hier negatieve signalen naar boven komen. Daarnaast zullen we periodieke controles uitvoeren tijdens de huurperiode, indien we hier aanleiding voor zien. Helemaal risicoloos zal verhuur nooit zijn, zelfs de beste screening kan niet alle situaties voorzien. Ieder rendement is nu eenmaal onderhevig aan een bepaald risico.

Veel verhuurders vragen ons of ze de borgsom kunnen inhouden als er schade in of aan de woning is aan het einde van de huurperiode. Wij maken foto’s van het volledige interieur bij iedere sleuteloverdracht, om discussies te voorkomen. Schades aan het pand of de inventaris die er aan het begin van de huurperiode nog niet waren en die buiten normale gebruiksschade vallen, moet de huurder zelf herstellen. Als deze voldoende gelegenheid heeft gekregen om de schade te repareren en dat heeft verzuimd of niet vakkundig heeft gedaan mag je als verhuurder de schade op rekening van de huurder repareren. Dan zul je de hoogte van het schadebedrag aan moeten tonen en dit bedrag mag dan met de waarborgsom verrekend worden.

Huurders zijn in Nederland goed beschermd om misbruik door malafide verhuurders te voorkomen. In de basis is dit natuurlijk een wenselijke situatie, omdat over het algemeen de huurders de zwakkere partij zijn tegenover welgestelde verhuurders. Toch kan het voor de kleine verhuurder soms erg lastig zijn. Er gaan bijvoorbeeld lange procedures vooraf aan het kunnen ontbinden van een huurovereenkomst door de verhuurder, zelfs als de huurder bijvoorbeeld niet betaalt.

Ook bij tijdelijke verhuur geldt dat huurders goed beschermd zijn. Toch is het mogelijk om je woning tijdelijk te verhuren. De twee meest gebruikte mogelijkheden zijn het diplomatencontract en de leegstandsverhuur.

• Je kunt tijdelijk verhuren met de intentie om later weer zelf in de woning te gaan wonen. Dan kun je gebruik maken van een zogenaamd diplomatencontract (ook wel tussenhuur genoemd). Dit is een mogelijkheid als je tijdelijk in het buitenland gaat werken of reizen. De belangrijkste voorwaarde is dat je echt weer zelf in de woning gaat wonen. Verkoop van je woning is dus geen reden om een diplomatencontract op te zeggen.

Sinds 2016 is er een nieuw soort huurovereenkomst voor bepaalde tijd mogelijk.  Verhuren onder de leegstandswet biedt een verhuurder van zelfstandige woonruimte (dus geen kamerverhuur) de mogelijkheid om na maximaal twee jaar de huurovereenkomst te beëindigen. Er hangen echter een aantal strenge voorwaarden aan deze huurovereenkomst. Zo heeft de huurder ook de mogelijkheid om deze overeenkomst op ieder moment op te zeggen en dient de huurder voor het einde van de overeenkomst door de verhuurder geïnformeerd te worden over de naderende einddatum. Daarnaast is er een vergunning nodig van de gemeente, welke tot maximaal vijf jaar wordt afgegeven, en er wordt als voorwaarde gesteld dat de woning gedurende de huurperiode te koop dient te staan.

Voor beide vormen van tijdelijke verhuur geldt dat het belangrijk is om de voorwaarden en clausules op de juiste manier in de huurovereenkomst te vermelden. Ook gedurende de huurovereenkomst dien je op de juiste manier te verlengen of op te zeggen. DPS Properties kan dit als verhuurmakelaar voor je verzorgen.